Im Deheim Wohnmagazin von Röllin+Partner Immobilien, Sursee, wird auf der Ratgäber-Seite jeweils ein rechtliches Thema erläutert. In der aktuellen Ausgabe geht RA Philipp Vonarburg auf die Grundstückgewinnteuer ein. Hier finden Sie das PDF aus dem Magazin im Originalformat.

Mit Steuern beschäftigen sich nur wenige Personen freiwillig, und kaum jemand bezahlt sie gerne. Und doch liegt hier einiges Potential um Geld zu sparen. Die Grundstückgewinnsteuer kann mit dem richtigen Vorgehen reduziert oder sogar aufgeschoben werden. Wie es geht, lesen Sie hier.

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Wenn ein Grundstück – sei es ein Haus, eine Wohnung oder eine andere Liegenschaft – verkauft wird, wird bald die Grundstückgewinnsteuer (nachfolgend: GGSt) ein Thema. Damit besteuert der Kanton den Gewinn, der aus dem Grundstückverkauf anfällt. Die Gesetze dazu sind kantonal unterschiedlich. Es gibt Kantone, welche die GGSt als Sondersteuer für (fast) alle Grundstückverkäufe anwenden (sog. monistisches System, in ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TI und JU). Andere Kantone haben bei Grundstücken im Privatvermögen oder im Geschäftsvermögen unterschiedliche Systeme (sog. dualistisches System). Nachfolgend gehen wir von einem Grundstück im Kanton Luzern aus, bei dem das dualistische System gilt.

Wie wird die Steuer berechnet?

Wie erwähnt kommt es im Kanton Luzern zuerst darauf an, ob das verkaufte Grundstück im Privatvermögen war. Wenn es bisher Geschäftsvermögen war, fällt nämlich die ordentliche Gewinnsteuer und keine Sondersteuer an. Zudem muss aus dem Verkauf – wie es der Name bereits sagt – auch ein Gewinn resultieren. Für die Berechnung des Gewinns legt das kantonale Gesetz die Regeln fest.

Zuerst wird die Differenz zwischen früherem Kaufpreis und aktuellem Verkaufspreis berechnet. Ergibt dies einen Gewinn, können in einem zweiten Schritt die Abzüge geprüft werden. Abziehbar sind die wertvermehrenden Investitionen in das Grundstück. Wenn also die Qualität gesteigert oder das Haus ausgebaut wurde, können diese Kosten nun abgezogen werden. Aber Achtung: Was bereits als Unterhalt bei der Einkommenssteuer abgezogen wurde, kann hier nicht nochmals berücksichtigt werden.

Schliesslich sind auch Kosten, die mit dem Kauf und Verkauf zusammenhängen, zum Abzug zugelassen. Das sind z.B. Handänderungssteuern, Gebühren des Grundbuchamtes oder für die Beurkundung, wie auch Kosten für die professionelle Vermarktung. Hierzu gab es vor kurzem einen wichtigen neuen Gerichtsentscheid. Eine Begrenzung des Abzugs bei den Vermarktungskosten ist nicht zulässig, wenn diese marktgerecht zustande gekommen sind. Die bisher angewendete Maximalhöhe ist somit nicht gesetzeskonform.

Als kurzes Zwischenfazit kann festgehalten werden, dass verschiedene mit dem Grundstück verbundene Kosten abgezogen werden können, wenn sie nachgewiesen sind. Es lohnt sich also, alle Belege dazu gut aufzubewahren – auch länger als zehn Jahre.

Kann die Steuer aufgeschoben werden?

Vorab die gute Nachricht: Ja, die Steuer muss nicht immer sofort bezahlt werden. Unter gewissen Voraussetzungen kann erreicht werden, dass die Steuer aufgeschoben wird. Dies ist hauptsächlich dann der Fall, wenn das verkaufte Grundstück als eigene Wohnung diente, und ein neues (teureres) Grundstück gekauft wird, das wiederum selber bewohnt wird. So wird der angefallene Gewinn im neuen Grundstück reinvestiert, weshalb keine Steuer abgerechnet wird. Dennoch muss in der Regel auch in diesen Fällen eine Steuererklärung ausgefüllt werden. Wenn das neue Grundstück später ohne Ersatzobjekt verkauft wird, wird die Steuer fällig. Man profitiert aber je nachdem von einem höheren Rabatt auf die Steuer infolge der längeren Haltedauer.

Ein zweiter, ebenfalls häufiger Grund ist der Aufschub beim Verkauf an die Nachkommen. Falls das Grundstück mindestens 25% unter dem effektiven Verkehrswert verkauft wird, kann die Steuer auch aufgeschoben werden. Der Verkehrswert wird über eine Schatzung des Immobilienwertes nachgewiesen. Die Anforderungen an diese Schatzung variieren wiederum von Gemeinde zu Gemeinde: Manche Steuerämter verzichten darauf, wenn der Verkehrswert plausibel ist. Mache verlangen eine Bewertung durch eine regional etablierte Fachperson (z.B. Maklerin oder Immobilientreuhand). Es lohnt sich also, zuerst bei der Gemeinde nachzufragen.

Zu beachten ist, dass ein solcher «Familienpreis» unter dem Verkehrswert aber im Bereich Erbrecht Auswirkungen haben kann. Die Weitergabe von Grundstücken in der Familie soll deshalb nicht einfach als Steueroptimierung geplant werden, sondern erfordert eine gesamthafte Betrachtung und fundierte Beratung.