Sanierungsarbeiten mit Mann auf Leiter

12.04.2018

Sanierungskündigung – Bundesgericht wird vermieterfreundlicher

Die rechtlichen Fragen, welche bei Sanierungen von Wohnungen entstehen, beschäftigen die Gerichte immer wieder. Dabei ist zu beobachten, dass insbesondere das Bundesgericht tendenziell vermieterfreundlicher wird als auch schon.

Weiterentwickelte Rechtsprechung

Im vergangenen Jahr wurde die Änderung der Rechtsprechung, welche das Bundesgericht mit dem BGE 135 III 112 einleitete, in zwei neueren Entscheiden weiterentwickelt. Heute ist die Kündigung wegen umfassender Sanierungsarbeiten grundsätzlich zulässig. Die Entscheidung über die Art und den Umfang einer Sanierung liegt dabei grundsätzlich beim Vermieter und muss nicht mit den Mietern diskutiert werden. Ein legitimes Interesse wird bereits bejaht, wenn die Arbeiten nach dem Auszug des Mieters rascher und günstiger ausgeführt werden können als im bewohnten Zustand oder wenn bei einer länger dauernden Renovationsphase mit Mietzinsreduktionen zu rechnen ist.

Der eine Entscheid betrifft eine Pensionskasse, welche in einer ihrer Liegenschaften im Kanton Zürich die Gipsdecken in sämtlichen Wohnungen sanieren wollte. Ein Mieter einer Maisonette Wohnung focht die Kündigung bis vor Bundesgericht an, unter anderem weil in der Begründung nur «Sanierungskündigung» stand. Über alle Instanzen – vom Mietgericht über das Obergericht bis hin zum Bundesgericht wurde bestätigt, dass eine ungenaue oder unvollständige Begründung der Kündigung dem Vermieter nicht schadet, wenn er nachweisen kann, dass sein Sanierungsprojekt bereits zum Zeitpunkt der Kündigung erarbeitet war (BGE 4A_703/2016 vom 24. Mai 2017).

Der andere Entscheid betrifft einen Fall aus Genf. Auch in diesem Fall ging es um die Frage, wie detailliert die Kündigung begründet sein muss und welche Anforderungen an den Stand der Sanierungsarbeiten im Moment der Kündigung gestellt werden. Hier sah das Kantonsgericht Genf die Situation anders als später das Bundesgericht (BGE 4A_200/2017 vom 29. August 2017).

Zusammenfassend

Die höchstrichterliche Rechtsprechung kann wie folgt zusammengefasst werden: Die Gültigkeit einer Kündigung hängt nicht davon ab, ob die geplanten Arbeiten notwendig oder dringlich sind. Eine Kündigung ist nur ausnahmsweise dann missbräuchlich, wenn die Sanierungsarbeiten durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich erschwert respektive verzögert werden, wie etwa beim Streichen von Wänden oder bei Aussenarbeiten. So steht es dem Vermieter frei, in einer Siedlung mit Bauschäden auch dann eine Gesamtsanierung durchzuführen, wenn die Sanierung nur in einem Teil der Wohnungen dringend ist. Auch eine Leerkündigung der ganzen Siedlung ist in jenem Fall nicht zu beanstanden. Selbst eine ungenaue oder unvollständige Begründung der Kündigung schadet dem Vermieter dann nicht, wenn er nachweisen kann, dass sein Sanierungsprojekt bereits zum Zeitpunkt der Kündigung vorlag.

Es muss also bereits zum Zeitpunkt der Kündigung ein ausgereiftes Projekt vorliegen, welches die Beurteilung rechtfertigt, dass der Auszug des Mieters aufgrund der Sanierung notwendig ist. Später ausgearbeitete Sanierungsunterlagen können bei der Beurteilung der Kündigung nicht berücksichtigt werden. Die Gültigkeit der Kündigung setzt aber nicht voraus, dass der Vermieter eine allenfalls erforderliche Baubewilligung bereits zum Zeitpunkt der Kündigung erhalten beziehungsweise das Baugesuch eingereicht hat. Auch muss er keinen Finanzierungsnachweis für das von ihm beabsichtigte Projekt vorlegen.

Text von Martin Schwegler, erschienen im MAGAZIN WOHNEN SCHWEIZ, Ausgabe 2/18