04.11.2020

Mietreduktion wegen Corona ist in der Schwebe

Im Zuge der Pandemie beschloss der Bundesrat im Fühjahr eine Reihe von Massnahmen, welche auch die Mietverhältnisse betrafen. So durfte bspw. aufgrund eines Rückstandes mit der Miete nicht wie üblich ausserordentlich gekündigt werden. Inzwischen ist aber die entsprechende COVID-19-Verordnung Miete und Pacht nicht mehr gültig. Es gelten wieder die üblichen mietrechtlichen Regelungen.

Offen ist die Frage, ob Mieten und Pachtzinsen in Fällen von behördlich angeordneten Betriebsschliessungen rückwirkend reduziert werden. Der Bundesrat wurde vom Parlament gegen seinen Willen verpflichtet, eine entsprechende Gesetzesvorlage auszuarbeiten, welche einen Teilerlass von Geschäftsmieten vorsieht. Zwischenzeitlich wurde die Botschaft am 19. September 2020 im Nationalrat beraten. Die Vorlage wurde ganz knapp mit zwei Stimmen Unterschied angenommen. Erst wenn auch der Ständerat der Vorlage zustimmt, kann sie rückwirkend auf den 17. März 2020 in Kraft treten.

Gemäss dem Entwurf des Bundesrates soll die Geschäftsmiete auf 40 % reduziert werden. Wenn Vermieter deswegen in eine wirtschaftliche Notlage geraten sollten, dann ist eine Unterstützung durch den Bund vorgesehen. Insgesamt soll dieser 20 Mio. Franken dafür zur Verfügung stellen.

Diese Regelung bezieht sich auf einen Nettomiet- bzw. Nettopachtzins von maximal CHF 20’000.- pro Monat und Objekt. Bei einem Zins von über CHF 15’000.- pro Monat sollen beide Miet- bzw. Pachtparteien mittels schriftlicher Mitteilung auf die Gesetzesregelung verzichten können. Viele Vertragsparteien haben sich bereits durch persönliche Absprache vorgängig über den Mietzins bzw. dessen Reduktion geeinigt. Diese ausdrücklichen Einigungen sollen auch mit dem neuen Bundesgesetz weiterhin gültig bleiben. Der Bundesrat ist weiterhin der Ansicht, dass solche Eingriffe in privatrechtliche Beziehungen möglichst zu vermeiden sind. Daher verzichtet er darauf, dem Parlament die Zustimmung zu diesem Entwurf zu beantragen.

Schiedsgericht hat Mangel an der Mietsache befürwortet

Das Mietrecht sieht in Art. 259d OR vor, dass wenn ein Mangel am Mietobjekt vorliegt und deshalb die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt ist, der Mieter das Recht auf Herabsetzung des Mietzinses hat, bis der Mangel behoben ist. Mit dieser Begründung forderte ein Restaurantbetreiber in der Stadt Luzern die Herabsetzung der Miete während der behördlich verordneten Schliessungszeit. Zwar hat er noch einen Take away Service betrieben, aber dieser musste jeweilen wegen des Ladenschlussgesetzes um 18:30 Uhr schliessen.

Offenbar hatten Vermieter und Mieter vertraglich bei Streitigkeiten in der Schenkel & Serrago Rechtsanwälte AG ein Schiedsgericht für zuständig erklärt. Diese Anwaltskanzlei befasste sich mit der zentralen Frage, ob ein Vermieter auch einen Mangel zu verantworten hat, der sich nicht in seinem «Herrschaftsbereich» befindet. Denn der Vermieter kann ja nichts dafür, wenn aufgrund behördlicher Vorschriften der Mieter eines Restaurants das Restaurant geschlossen halten muss. Die Regelung der Mängelrechte im OR basiert nämlich auf der Idee, dass der Vermieter durch sein Handeln einen Mangel beseitigen kann.

Das Schiedsgericht verwies einmal darauf, dass auch Mängel, für die ein Vermieter nichts kann, wie bspw. Baulärm in der Nachbarschaft, ein Mangel bedeuten kann, der zur Herabsetzung der Miete berechtigt. Denn ein Verschulden des Vermieters für den Mangel ist keine Voraussetzung für eine Mietzinsminderung. Zudem sei das Lokal zwecks Betrieb eines Restaurants vermietet worden und der Restaurationsbetrieb nun objektiv nicht mehr möglich. Gestützt auf diese hier verkürzt dargelegten Überlegungen entschied das Schiedsgericht, dass der Mieter nicht den vereinbarten Mietzins bezahlen muss, wenn er die volle Gegenleistung nicht erhalte. Der Mieter dürfe deshalb eine Mietzinsreduktion verlangen. Weil ein Catering-Betrieb beschränkt möglich war, berechnete das Schiedsgericht nach Räumen getrennt und in Abhängigkeit der Grösse der Flächen eine 60%-ige Beeinträchtigung und damit eine entsprechende Mietzinsreduktion.

Quelle: mietrechtspraxis 2/2020 S. 152