Viele Wohnungen

15.03.2019

Miete und Familienwohnung

Sowohl im ZGB wie auch im OR gibt es Bestimmungen, welche sich explizit mit der Familienwohnung auseinandersetzen. Es geht immer darum, die Interessen der Familie zu schützen. Der eine Ehegatte soll nicht handeln können, ohne dass der andere informiert ist.

Die obligationenrechtliche Schutzbe-stimmung von Art. 269m OR definiert, dass, wenn die gemietete Sache als Familienwohnung dient, beide Ehegatten gemeinsam die Wohnung kündigen müssen. Ähnlich lautet die Bestimmung nach Art. 169 ZGB, wobei diese sich nicht nur auf Mietwohnungen, sondern auch auf Eigentum bezieht. Als Vermieter muss man also darauf achten, dass, wenn eine Kündigung kommt, beide Ehegatten diese unterzeichnet haben. Dasselbe gilt übrigens auch für die eingetragenen Partnerschaften, also wenn sich ein gleichgeschlechtliches Paar hat registrieren lassen. Will nun der Vermieter seinerseits kündigen, so muss er den Ehegatten das entsprechende Formular separat in zwei verschiedenen Kuverts zukommen lassen (Art. 266n OR). Interessant ist, dass das Gesetz bei einer Mietzinserhöhung keine separate Mitteilungspflicht vorsieht. Beide Ehegatten können dann für sich alleine die Kündigung anfechten oder die Erstreckung verlangen. Sie müssen also nicht einvernehmlich zusammenwirken (Art. 273a OR).

Was ist eine Familienwohnung?
Als Familienwohnung bezeichnet man jene Räumlichkeiten, in welchen die Ehegatten oder die registrierten Partner «den räumlichen Mittelpunkt ihres gemeinsamen Lebens» haben. Mieter von Genossenschaftswohnungen werden kaum zwei Wohnungen bewohnen, weshalb sich allfällige Abgrenzungs- oder Definitionsfragen eher nicht stellen. Hingegen kommt es öfters vor, dass eine Wohnung zuerst von einer Person bewohnt wird und später ein Ehegatte, Partner oder eine Partnerin dazukommt. Bei einer Zivilstandsänderung ist der Mieter verpflichtet, diese dem Vermieter zu melden. Macht er das nicht und beruft er sich später auf die Schutzbestimmungen der Familienwohnung, so handelt er im Grundsatz rechtsmissbräuchlich. Das allerdings auch nur dann, wenn der Vermieter oder die Verwaltung nicht auf anderem Weg die Zivilstandsänderung mitbekommen hat.

Schwierigkeiten bei Trennungen
Ehen können bekanntlich scheitern. Relativ häufig folgt daraus ein Streit über die Wohnung. Dies meist als Folge der Frage, wer die Kinder betreut oder betreuen will. Teilweise bedingt durch das neue Unterhaltsrecht, teilweise auch als Folge des gesellschaftlichen Wandels kämpfen insbesondere Väter heute eher um einen Obhutsanteil. Auch wenn die Wohnung gestützt auf ein gerichtliches Urteil im Rahmen eines Verfahrens betreffend Aufhebung des gemeinsamen Haushalts einem Ehegatten zugewiesen wurde, bleibt die Wohnung die Familienwohnung. Sie kann in diesem Falle nicht ohne Einverständnis des inzwischen ausgezogenen Ehegatten gekündigt werden. Soll die Wohnung doch gekündigt werden – beispielsweise weil die Kosten für zwei Haushalte zu hoch sind – und können sich die Ehegatten nicht auf eine Kündigung einigen, so muss das Gericht eine der beiden Parteien ausdrücklich ermächtigen, zu kündigen.Zum Glück kommen solche Fälle relativ selten vor. Aus Sicht der Verwaltung gilt es zu beachten, dass eine Wohnung faktisch tendenziell so lange eine Familienwohnung bleibt, bis die Ehegatten geschieden sind, auch wenn die Trennung schon Monate oder Jahre her ist. Immerhin ist diesbezüglich die Beweislast bei dem Ehegatten, der behauptet, es sei eine Familienwohnung, und deshalb Rechte daraus ableitet. Vereinfacht kann die Situation eigentlich nur werden, wenn alle Beteiligten, also der Vermieter und die beiden Ehegatten sich einvernehmlich auf eine neue Regelung verständigen.

Dieser Text von Martin Schwegler erschien im MAGAZIN WOHNEN SCHWEIZ in der Ausgabe 04/18