Häuser in Amsterdam

19.03.2019

Ein ständiges Thema: Nachmieter

Die relativ langen Kündigungsfristen zwingen Mieter häufig, einen Nachmieter zu suchen, wenn sie relativ rasch und ausserterminlich aus dem Mietverhältnis ausscheiden wollen. Folge davon ist, dass die Vermieter sich mit der Frage konfrontiert sehen, ob sie den vorgeschlagenen Mieter akzeptieren müssen oder im Fall einer Ablehnung einen Leerstand mit Mietausfällen riskieren.

Der vorzeitig ausziehende Mieter wird gemäss Art. 264 Abs. 1 OR dann von seinen Verpflichtungen respektive von der Zahlung des Mietzinses befreit, wenn er mindestens einen Ersatzmieter offeriert, welcher zahlungsfähig und bereit ist, das Mietverhältnis zu den bestehenden Bedingungen zu übernehmen. Bei dieser Vorschrift handelt es sich um eine Schutzvorschrift zugunsten des Mieters, welche auch nicht durch Bestimmungen im Mietvertrag modifiziert werden darf. Eine Regelung, wonach der Mieter deren drei statt bloss einen Nachmieter vorschlagen muss, wäre nichtig.

Kein Anspruch des Ersatzmieters

Es kann jedoch vorkommen, dass der Ersatzmieter gewisse Vorgaben der Genossenschaft an Mieter nicht erfüllt. Anerkannt ist, dass ein Ersatzmieter nicht akzeptiert werden muss. Würde der Ersatzmieter den Anforderungen an einen Ersatzmieter genügen, wird er aber abgelehnt, so wäre der Vormieter einfach von seinen vertraglichen Verpflichtungen auf den Zeitpunkt hin befreit, auf den der vorgeschlagene Nachmieter die Wohnung übernehmen würde. Die Suche nach einem neuen Mieter wäre dann Sache der Verwaltung.

Statutarische Vorgaben

Schwieriger wird es, wenn streitig ist, ob der Nachmieter zumutbar ist oder nicht. Klar ist, dass an den Ersatzmieter keine höheren Anforderungen gestellt werden dürfen als an die bisherigen Mieter. Es kann aber sein, dass bei der Genossenschaft gewisse Vorgaben an die Mieterschaft existieren, welche der vorgeschlagene Nachmieter nicht erfüllt: Ein kinderloses Ehepaar kann als Ersatzmieter wohl abgelehnt werden, wenn die Statuten die Wohnungsvermietung nur an Familien mit Kindern vorsehen. Die Regel, wonach nur Nachmieter akzeptiert werden müssen, die den statutarischen Vorgaben genügen, dürfte generell durchsetzbar sein.

Zahlungsfähigkeit

Existieren hingegen keine solchen Vor-gaben, dann steht die Frage der Zahlungsfähigkeit im Vordergrund. Diese kann auch belegt sein, wenn das Sozialamt die Miete übernimmt beziehungsweise diese durch das Sozialamt garantiert ist. Sicher kein Ablehnungsgrund ist der Umstand, dass der Vor-mieter schweizerischer Herkunft war, der vorgeschlagene Nachmieter jedoch Migrationshintergrund hat.

Dauer der Überlegungsfrist

Wieweit der Nachmieter zumutbar ist, muss ja geprüft werden. Das braucht etwas Zeit. Es existiert keine gesetzliche Vorgabe, innert welcher Frist der vorgeschlagene Nachmieter geprüft werden muss. Länger als ein Monat wird nach herrschender Meinung dem Vermieter nur in Ausnahmefällen zugestanden. Professionelle Verwaltungen müssen in der Lage sein, vollständige Unterlagen (inklusive Betreibungsregisterauszug) in wenigen Tagen zu prüfen. Hat der Vermieter beziehungsweise die Verwaltung jedoch den Anspruch, den vorgeschlagenen Nachmieter persönlich kennen zu lernen, und ist dieser beispielsweise auslandabwesend, dann kann es gut sein, dass die 30 Tage nicht reichen.

Text von Martin Schwegler, erschienen im MAGAZIN WOHNEN SCHWEIZ, Ausgabe 3/18, Seite 28