30.03.2020

Auch das Mietverhältnis wird von COVID-19 beeinflusst

Update vom 10. Juni 2020: Die unten genannte Verordnung im Bereich Mietrecht wurde per 31. Mai 2020 ausser Kraft gesetzt. Ausserdem hat das Parlament zwischenzeitlich beschlossen, Vermieter für die Zeit der Zwangsschliessungen zu einer Reduktion der gewerblichen Mieten um 60% zu verpflichten. Der Bundesrat muss nun ein entsprechendes Gesetz ausarbeiten.


Der Bundesrat hat erstmals seit dem 2. Weltkrieg Notrecht in Kraft gesetzt. Nun auch im Bereich Mietrecht (COVID-19-Verordnung Miete und Pacht). Diese Verordnung gilt ab dem 28. März 2020.


Zügeln weiterhin erlaubt

Gleich im Art. 1 der angesprochenen Notverordnung wird klargestellt, dass das Zügeln (Aus- und Einzug in gemietete oder gepachtete Wohn- und Geschäftsräume) zulässig ist, wenn die Empfehlungen des BAG betreffend Gesundheit, Hygiene und soziale Distanz eingehalten wird. Ende März ist bekanntlich ein Zügeltermin, dieser fällt also nicht ins Wasser.


Gespräch mit Vermieter suchen

Die Frage, ob der Mietzins weiterhin im vollen Umfang geschuldet ist, dürfte sich wohl nur im Bereich Geschäftsraummiete stellen und nur sofern die darin ausgeübte Tätigkeit aufgrund von behördlichen Massnahmen beschränkt oder vollständig eingestellt werden musste. Grundsätzlich muss hier wohl davon ausgegangen werden, dass eine behördliche Betriebsschliessung im Risikobereich des Mieters liegt und deshalb nicht zu einer Mietzinssenkung berechtigt. Siehe auch im Beitrag „Selbständigerwerbend – wie weiter (letzter Abschnitt).
Aber wie in vielen Bereichen gilt auch hier: Die jetzige Situation ist Neuland für uns alle und niemand weiss, wie ein Gericht diese Frage in einem späteren Zeitpunkt beurteilen wird. Es empfiehlt sich, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Es ist davon auszugehen, dass viele Vermieter in der aktuellen Situation bereit sind, dem Mieter eine Stundung oder einen (Teil-) Erlass des Mietzinses zu gewähren. Vom Vorgehen, den Mietzins ohne Rücksprache mit dem Vermieter nicht mehr zu bezahlen, ist abzuraten. Damit vergiftet man nur unnötig das Verhältnis.


Fristverlängerung bei Zahlungsrückständen

Wenn ein Mieter nach bisher geltenden Regeln den Mietzins für Wohn- und Geschäftsräume nicht bezahlt hat, so konnte der Vermieter gemäss Art. 257d OR eine Zahlungsfrist von 30 Tagen ansetzen, bevor er mit einer Frist von 30 Tagen kündigen konnte.

Gestützt auf die Notverordnung muss der Vermieter neu eine Nachfrist von mindestens 90 Tagen ansetzen. Bei Pachtverträgen wurde die Zahlungsfrist auf mindestens 120 Tage verlängert. Die verlängerte Nachfrist gilt für Mieten, die zwischen dem 13. März 2020 und dem 31. Mai 2020 fällig werden. Voraussetzung dafür ist, dass der Mieter aufgrund der Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus mit der Bezahlung von Mietzinsen oder Nebenkosten in Rückstand geraten ist.

Lässt der Mieter diese Nachfrist unbenützt verstreichen, kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen weiterhin mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.


Unklar, wie der Nachweis erbracht werden muss

Wer wie klärt, ob der Zahlungsverzug aufgrund von Massnahmen des Bundes zur Bekämpfung der Pandemie zurückzuführen ist oder nicht, weiss man anhand der Verordnung nicht. Sicher ist, dass davon all die Mieter und Pächter betroffen sind, die das Geschäft aufgrund behördlicher Massnahmen geschlossen halten müssen. Jene, welche noch weiterarbeiten dürfen, aber wegen der ausserordentlichen Lage keinen Umsatz mehr erzielen, sind im Unklaren. Auch deswegen sollten die Mietparteien das Gespräch miteinander suchen.

Wird ein Vermieter mit dem Ansinnen einer Mietzinsstundung konfrontiert, lohnt es sich wohl zu klären, ob der Mieter einen Kredit bei seiner Bank im Rahmen der Überbrückungshilfe beantragt hat. Es wäre nicht einzusehen, wieso der Vermieter seinerseits die Rolle der Bank übernehmen soll, wenn der Mieter keine Überbrückungshilfe beansprucht hat.

Der Mieter seinerseits muss sich bewusst sein, dass er ab dem Zeitpunkt, ab dem der Vermieter eine Nachfrist gesetzt hat, 5 % Verzugszins schuldet. Solange die Liquidität gegeben ist, empfiehlt es sich deshalb, seinen Zahlungsverpflichtungen (weiterhin) nachzukommen, um das Entstehen von Verzugszinsen zu verhindern. Auch wenn die Kündigung nicht unmittelbar droht.


Weitere Fragen aus dem Mietalltag

Im Alltag stellen sich noch Dutzende weitere Fragen: Dürfen noch Wohnungsbesichtigungen durchgeführt werden? Was passiert, wenn der Mieter zu spät auszieht, weil er kein Zügelunternehmen mehr findet? etc.. Sowohl auf der Homepage des Mieterverbandes wie auch des Hauseigentümerverbandes finden Sie Antworten und Empfehlungen auf die wichtigsten Fragen aus dem Mietalltag. Dabei gilt es zu beachten, dass es sich um Angaben von Interessenverbänden handelt, welche teilweise einseitige Ansichten vertreten. Es ist durchaus möglich, dass ein Gericht in einem allfälligen späteren Prozess zu einer davon abweichenden Beurteilung des Sachverhaltes kommen wird.